Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Wer kennt sich aus?

Moderator: conny85

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MissDiamond
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Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von MissDiamond »

Liebe Swissmoms

Ich brauche mal "internes" Bankwissen.
GG und ich haben total unverhofft die Möglichkeit unsere aktuelle Wohnung zu einem Schnäppchenpreis zu kaufen. (-15% der vorliegenden Schätzung)

Wir beide verdienen gut, die Tragbarkeit mit dem kalk. 5% Zins) der Hypothek ist gegeben. Die Belastung läge bei 25%.

Aktuell happert es am ersparten Eigenkapital. Aktuell bringen wir mit PK, Säule 3A, Erspartem und zugesagtem Familienzustupf 18,89% Eigenkapital. Die PK überschreitet nicht die maximalen 10%. Aber eben, es fehlen rund 10'000 Fr, um die vollen 20% EK vollzukriegen.

Wie wird dies in der Praxis gehandhabt? Sind Banken hier ganz strickt mit den 20%? Oder wird auch mal ein Auge zugedrückt? Wir haben Ende dieser Woche 2 Banktermine, und ich möchte wissen, ob sich verhandeln lohnen wird.

Weiter wollte ich mal wissen, wie ihr zur Verpfändung der Pensionskasse steht. Die Vorteile sprechen in der aktuellen Zinslage ja ganz klar dafür. Aber angenommen, wir schliessen eine Hypothek über 10 Jahre ab, und es steigen die Zinsen, können wir dann nach den 10 Jahren immernoch PK Guthaben für eine höhere Amortisation nutzen und aus der Verpfändung (und den damit höheren Zinsen) rauskommen? Wir sind noch weit vom 50. Lebensjahr entfernt, daher ist das Alter aktuell noch kein Argument.

Danke für eure Antworten und lg
MissDiamond

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Tinky
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von Tinky »

Lass dir Offerten von verschiedenen Banken und auch Versicherungen machen (wir haben 10 Offerten eingeholt). Jede rechnet anders und zwar mit teilweise extremen Unterschieden. Und es wird sicher auch solche geben, die auf den fehlenden 10'000.- beharren - aber auch andere.
Viel Glück!
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MissDiamond
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von MissDiamond »

Tinky hat geschrieben: Mo 10. Jan 2022, 21:31 Lass dir Offerten von verschiedenen Banken und auch Versicherungen machen (wir haben 10 Offerten eingeholt). Jede rechnet anders und zwar mit teilweise extremen Unterschieden. Und es wird sicher auch solche geben, die auf den fehlenden 10'000.- beharren - aber auch andere.
Viel Glück!
Danke für den Tipp.
Waren die Versicherungen günstiger als die Banken?
Falls ja, musstet ihr dann alle gängigen Versicherungen ebenfalls zu dieser Gesellschaft wechseln?

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Tinky
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von Tinky »

Die Versicherungen waren teilweise viel günstiger. Aber weil ich die Versicherung nicht kannte war ich hin- und hergerissen.
Wir haben dann die Offerte der günstigen Versicherung genommen und sind damit zur Hausbank gegangen. Die Hausbank hat ihre Zinsen massiv nach unten korrigiert :mrgreen:

Wir hätten unsere gängigen Versicherungen nicht züglen müssen.
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MissDiamond
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von MissDiamond »

Tinky hat geschrieben: Di 11. Jan 2022, 07:41 Die Versicherungen waren teilweise viel günstiger. Aber weil ich die Versicherung nicht kannte war ich hin- und hergerissen.
Wir haben dann die Offerte der günstigen Versicherung genommen und sind damit zur Hausbank gegangen. Die Hausbank hat ihre Zinsen massiv nach unten korrigiert :mrgreen:

Wir hätten unsere gängigen Versicherungen nicht züglen müssen.
Gut zu wissen. :-)

jupi2000
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von jupi2000 »

Denkt einfach daran, dass ihr die Pensionskassengelder versteuern müsst. Das kann ganz schön teuer werden und da denken einige nicht dran.

Du sagst, es fehlen euch 10000.-. Wenn ihr die auftreiben könntet (Erbvorschuss, Schenkung) seid ihr dann auf Null? Also habt ihr dann gar kein Geld mehr oder habt ihr noch eine kleine Reserve für Unvorhergesehenes? Ich persönlich würde nicht allzuknapp kalkulieren.

Aber lasst euch doch erst mal von verschiedenen Banken beraten.

MissDiamond
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von MissDiamond »

jupi2000 hat geschrieben: Di 11. Jan 2022, 08:48 Denkt einfach daran, dass ihr die Pensionskassengelder versteuern müsst. Das kann ganz schön teuer werden und da denken einige nicht dran.

Du sagst, es fehlen euch 10000.-. Wenn ihr die auftreiben könntet (Erbvorschuss, Schenkung) seid ihr dann auf Null? Also habt ihr dann gar kein Geld mehr oder habt ihr noch eine kleine Reserve für Unvorhergesehenes? Ich persönlich würde nicht allzuknapp kalkulieren.

Aber lasst euch doch erst mal von verschiedenen Banken beraten.
Ja, deswegen auch meine Frage, ob ggf. verpfänden nicht die bessere Alternative zur Auszahlung wäre.
Nein, wir sind nicht auf 0 - aber Polster ist wirklich klein. Wir haben auch noch die ganzen Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch etc.) einkalkuliert, ansonsten würde es "gut" reichen.

Vorteil: wir sind aktuell doppelverdiener ohne Kind. Daher wäre das Polster schnell(er) wieder aufgebaut.

jupi2000
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von jupi2000 »

So viel ich weiss, sind die Zinsen höher bei einer Pensionskassenverpfändung als bei einem Pensionskassenbezug. Aber ich bin nur Laie. Ich würde mich mal beraten lassen.

Wir haben damals mehrere Banken angefragt und uns dann für das beste Angebot entschieden. Viel Erfolg!

sonrie
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von sonrie »

ich denke die 10 000 sind nicht das Killerargument, wenn ihr die Wohnung unter dem Schätzwert kaufen könnt. Allenfalls hauen sie euch noch was auf den Hypothekarzinssatz oben drauf, was allerdings bei den derzeitigen Zinssätzen nicht viel ausmacht. Oder aber die 10k werden euch in die Amortisation miteingerechnet (Mindest-Amortisation pro Jahr) - wie du sagst seid ihr Doppelverdiener und könntet den Betrag in einer gewissen Frist zusammen sparen.

Würde generell auch ein paar verschiedene Offerten einholen, da gibt es tatsächlich Unterschiede in den Angeboten - einerseits in den Zinssätzen an sich, aber auch in der Struktur der Banken wie Angebote erstellt werden (manche Bänker müssen immer zuerst eine Gegenofferte einer anderen bank haben, damit sie das Ok vom nächst höheren bekommen um ein besseres Angebot machen zu können während andere da flexibler sind). Am besten ein bisschen Zeit einplanen um gegebenenfalls nachfassen zu können.

@Versicherungen/Konten zügeln: ist ja eines der kleinsten Dinge, ausser man hängt emotional an seiner Bank oder Versicherung ;-) Wir "mussten" das Lohnkonto bei der bank haben, bei der wir die Hypothek aufgenommen haben - haben dann grad alles dorthin gezügelt.

@PK verpfänden / auszahlen: kann ich nicht weiterhelfen, haben wir nicht in Anspruch genommen, aber du kannst auf deiner Bank oder beim Steuerberater mal nachfragen ob sie euch das mal vorrechnen.
"Wenn Aufregung helfen würde, Probleme zu lösen, würde ich mich aufregen." (Angela Merkel in "Die Getriebenen")

conny85
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von conny85 »

Das Verpfänden ist nicht ganz einfach und nicht jede Bank akzeptiert das UND nicht jede Pensionskasse lässt verpfänden. Würde das also sicher mal bei den Pensionskassen anfragen. Und ich würde noch bedenken, dass wenn ihr mal Kinder habt evt einer von beiden aufhören möchte mit arbeiten (auch wenn nur 6Monate oder so), dass dann die PK wegfällt.

samyna
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von samyna »

Wir haben gar nicht so auf die 20% geschaut. Ein Nachbar kaufte das Haus mit nur 10% Eigenkapital. Das war aber vor über 10 Jahren. Ich denke es ist auch heute noch so, dass nicht jede Bank explizit darauf schaut. Wichtig ist, dass Ihr die Zinsen auch bei einer massiven Steigerung immer noch locker zahlen könnt. Allenfalls mit nur einem Lohn. Auch ist wichtig, dass Ihr jetzt noch Reserven habt. Bei uns kamen Mehrkosten von über 30'000 auf uns. Wir haben aber auch gebaut.
Wir haben übrigens auch das günstigste Angebot einer Versicherung unserer Hausbank vorgelegt und sie sind uns ohne Umschweife entgegen gekommen. Verhandeln lohnt sich hier sehr!
Wir haben etwas aus der Pensionskasse genommen und eine 3. Säule verpfändet. Für den Rest kamen wir auf. Aber ich würde tatsächlich wenn es geht auf beide Varianten verzichten. Man verliert einfach zu viel.

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danci
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von danci »

Da gibt es riesige Unterschiede. Ich kenne auch Fälle, wo gar kein Eigenkapital eingebracht wurde. Andere Banken handhaben es so, dass sie das, was dort fehlt in eine eigene kurzfristige Hypothek gesteckt wird, die dann schnell amortisiert werden muss. Da es von der Tragbarkeit gut reicht und es ein Schnäppchen ist, würde ich wegen CHF 10'000 nicht auf den Kauf verzichten. Bei einem kauf im Gegensatz zum Bau sind versteckte Zusatzkosten sehr selten, erst recht, da ihr ja darin wohnt und die Wohnung mit allfälligen Macken ja schon kennt.
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von milou »

Wir haben auch kein Eigentum gesucht und plötzlich die Möglichkeit erhalten, eine günstige, tolle Wohnung in der Nähe der Familie zu kaufen.

Von der Bank war die Vorgabe mind. 15% EK und Pensionskasse als Sicherheit verpfänden. Dieser Eintrag wurde gelöscht, als wir die 2. Hypothek abbezahlt hatten. Völlig unkompliziert und keine Gebühren/Steuern.

Selbst die 15% EK hatten wir nicht ganz und die Familie hat uns ausgeholfen. Zum Glück!
Wir waren einfach sehr jung. Als DINK konnten wir dann aber die privaten Schulden und die 2. Hypothek rasch abbezahlen.

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ChrisBern
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von ChrisBern »

Habt ihr die Plattform Valuu mal angeschaut? Wir fanden die Betreuung dort gut und professionell und du bekommst Offerten von verschiedenen. Plattform fanden wir auch gut gemacht. Falls ich hier illegitim Werbung mache, dann bitte löschen. Ich stehe in keiner Verbindung dazu, sondern fand das Konzept einfach toll und damit stehen einem ja x Anbieter offen.

MissDiamond
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von MissDiamond »

Ich danke euch allen herzlich für die Informationen.
Es tut gut zu wissen, dass es hier durchaus verschieden Optionen gibt. Heute starten wir mit dem Beratungsmarathon.

@chrisBern: Ich habe mir die Seite auch schon angeschaut. Muss mich aber damit nochmals gezielt auseinander setzen.

+jj+
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von +jj+ »

vielleicht noch ein paar allgemeine tips zur hypothek:

bei den aktuell tiefen zinsen werden die unterschiede von den verschiedenen angeboten kaum so gross sein - resp. spielen viel weniger eine rolle, als wenn die die zinsen dann steigen (und fallen können sie ja kaum). meistens bleibt man auch dort, wo man die hypo hat und verlängert sie wieder später. also würde ich schon nicht nur auf den aktuellen zins schauen, sondern generell auf die beratung, was ist es für ein finanzinstitut etc.

weiter lohnt es sich, die hypo aufzuteilen. dazu muss man beim kauf den schuldbrief splitten (oder so was). hat den vorteil, dass man verschiedene laufzeiten wählen kann und z.b. eine hälfte auf 6 jahre und eine auf 10 jahre fixieren kann, um so das risiko etwas zu teilen, wenn man dann die hypo verlängern muss. der nachteil ist, wird natürlich noch schwieriger, dann mal die bank zu wechseln (denn oft wollen sie dann natürlich die ganze hypo und nicht nur einen teil). aber da sich eher zinsen zwischen den jahren als zwischen den banken unterscheiden, ist dieser nachteil nicht so gross

pk verpfänden / auszahlen: würde ich persönlich vermeiden, aber wenn es nicht anders geht, musst du dich beraten lassen, was besser ist. kommt sicher darauf an, wie gut eure pk ist und welche rendite sie erwirtschaftet. wenn ihr aber mit 5% gerechnet die zinsen zahlen könnt und die jetzt ja viel tiefer sind, könnt ihr in den nächsten jahren die differenz gut nutzen, um die pk wieder aufzustocken oder die verpfändung zu tilgen.

conny85
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von conny85 »

Noch eine Anmerkung: achtet darauf das die Tragbarkeit auch gegeben ist wenn ihr Kinder habt und vielleicht nicht mehr 200% arbeitet sondern vielleicht nur noch 160%. Das spielt dann vorallem bei der Verlängerung eine Rolle

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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von MissDiamond »

conny85 hat geschrieben: Fr 14. Jan 2022, 13:04 Noch eine Anmerkung: achtet darauf das die Tragbarkeit auch gegeben ist wenn ihr Kinder habt und vielleicht nicht mehr 200% arbeitet sondern vielleicht nur noch 160%. Das spielt dann vorallem bei der Verlängerung eine Rolle
Liebe Conny

Vielen Dank für diesen Hinweis!
Wir haben nun mit Zustupf der Familie 20% erreicht und eine Bank gefunden, die uns zusagt. Auch haben wir die Wahrscheinlichkeitsrechnung gemacht, wie es ausschaut, wenn ich in ein paar Jahren nur noch 60-70% arbeite und der kalkulatorische 5% Zins zum tragen kommt. Jetzt heisst es erstmal: Indirekt Amortisieren so viel wie nur geht, damit das Risiko generell kleiner wird.

Da wir beide unverheiratet und noch kinderlos sind, benötigen wir nun noch einen Notartermin, damit wir vertraglich alle Eventualitäten festhalten (Trennung, Todesfall etc.) und auch die eingebrachten Eigenmittel und Amortisationen festhalten können. Alles so aufregend. Geheiratet wird erst gegen Herbst 2023, und mir ist es einfach ein zu grosses Risiko, bis zum Ehe und Erbschaftsvertrag zu warten.

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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von whatelse32 »

Noch kurz was: in einigen Kantonen gibt es Grundstückgewinnsteuer, die muss der Käufer bezahlen. Habt ihr abgeklärt, ob das bei euch der Fall ist? Eine Bekannte von mir wollte eine Eigentumswohnung kaufen und es ging von der Finanzierung her knapp auf. Dann kam die Grundstückgewinnsteuer hinzu und sie mussten dafür im Freundeskreis einen Kredit aufnehmen, da die Familie beim Eigenkapital schon ausgeholfen hatte....
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Stella*
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Re: Eigenkapital für Wohnungskauf nicht auf ganz 20%

Beitrag von Stella* »

Falls die 3. Säule bezogen wird, wird diese Auszahlung besteuert. Sind schnell ein paar Tausend Franken. Würde ich ev vorab auch noch abklären, denn die Steuer wird sofort bei der Auszahlung fällig und nicht erst, wenn die nächste Steuerrechnung ins Haus flattert.

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