Frage zu Rendite-Immobilien

Wer kennt sich aus?

Moderator: conny85

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MissDiamond
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Frage zu Rendite-Immobilien

Beitrag von MissDiamond »

Liebe Swissmoms

Ein Ehepaar hat ein Neubauwohnung gekauft mit Einzug Sommer 2023.

Das alte Eigenheim steht nun zum Verkauf. Leider werden in der Ortschaft zur Zeit sehr viele Neubauten realisiert und ernsthafte Kaufinteressenten am aktuell bewohnten Objekt etwas älteren Datums sind kaum vorhanden.

Nun drängt sich die Frage auf, wie es weitergehen soll, sollte sich bis Sommer 2023 kein Käufer finden lassen.

Eine Option wäre es (und auch finanziell möglich) die Wohnung als Renditeobjekt zu halten und zu vermieten. Das Ehepaar möchte jedoch weder mit den Mietern noch mit der Verwaltung der Liegenschaft grosse Aufwände haben, da das Paar ein gewisses Alter erreicht hat und sich eigentlich um nichts kümmern möchte. Am liebsten würden sie auch die Teilnahme an den Eigentumsversammlungen fernbleiben.

Es gibt ja diverse Immobilienverwalter.

Auf was muss man sich achten, wo ist das Kleingedruckte? Welche Dinge kann man nicht "abgeben"?

Es stände auch im Raum, dass ein Familienmitglied die Verwaltung gegen ein Entgeld übernehmen würde. Um Aufwände so klein wie mögich zu halten, würden dann die NK pauschal und nicht a conto abgerechnet werden. Wie müsste das Familienmitglied diese Einkünfte steuerrechtlich deklarieren? Welche Aufgabe müssten als privater Verwalter (mit Ausnahme der Unterhaltspflicht) nachgekommen werden?

Danke für eure Hilfe.
MissDiamond

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Stella*
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Re: Frage zu Rendite-Immobilien

Beitrag von Stella* »

Du schreibst, dass es finanziell möglich ist, beide Liegenschaften zu halten. Habt ihr dies mit der Bank geklärt? Ich frage nur, damit es keine (böse) Überraschung gibt.

Als Eigentümer hat man keine Pflicht, persönlich an die Versammlung zu gehen. Man kann sein Stimmrecht auch schriftlich ausüben.

Steuerrechtlich gelten die Mieteinnahmen als Einkommen und der Unterhalt als Anzug (soweit berechtigt).
Wenn die NK pauschal bezahlt werden, ist der übrige Aufwand klein, dh man muss einfach jemanden organisieren, wenn etwas defekt ist und/oder ersetzt es werden muss.

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Berlin
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Re: Frage zu Rendite-Immobilien

Beitrag von Berlin »

Ich würde bei der Verwaltung der Neubau-Liegenschaft nachfragen. Da es ja offenbar verschiedene Eigentumswohnungen sind gibt es auch eine Verwaltung. Die könnten sicher auch die Verwaltung einer einzelnen Wohnung übernehmen (inkl. Erstvermietung). Die machen dann alles, von Mietvertrag über Kontakt zu Mietern bis zur Nebenkostenabrechnung, Ende Jahr bekommst Du die Aufstellung für die Steuererklärung. Es kostet verhältnismässig nicht viel, man hat keinen Aufwand und es ist professionell gemacht. Ich kann das nur empfehlen.
Berlin mit Sohn (März 04) und Tochter (Nov 05)

KaylaB
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Re: Frage zu Rendite-Immobilien

Beitrag von KaylaB »

Stella* hat geschrieben: Di 29. Nov 2022, 17:07 Du schreibst, dass es finanziell möglich ist, beide Liegenschaften zu halten. Habt ihr dies mit der Bank geklärt? Ich frage nur, damit es keine (böse) Überraschung gibt.
Das war ebenfalls mein erster Gedanke, ob das als Option besprochen wurde.
Stella* hat geschrieben: Di 29. Nov 2022, 17:07
Steuerrechtlich gelten die Mieteinnahmen als Einkommen und der Unterhalt als Anzug (soweit berechtigt).
Wenn die NK pauschal bezahlt werden, ist der übrige Aufwand klein, dh man muss einfach jemanden organisieren, wenn etwas defekt ist und/oder ersetzt es werden muss.
Die Eigentümer müssten die Mieteinnahmen (exkl. (Pauschal-)Nebenkosten als Einnahmen versteuern.
Falls der innerfamiliäre Verwalter ebenfalls entschädigt wird, hat er dies ebenfalls als Einnahmen zu deklarieren.

Zu den überschaubaren Aufgaben gehörten sicher auch die Wohnungsabnahmen bei Vermietung und Rückgabe (der HEV bietet diesen Service auch an), Mietzinskontrolle, allenfalls Teilnahme an STWEG-Versammlungen, Kontrolle Jahresabschlüsse STWEG, Anpassung Mietzins bei Änderung Referenzzinssatz.

MissDiamond
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Re: Frage zu Rendite-Immobilien

Beitrag von MissDiamond »

Vielen Dank für eure Antworten - diese helfen schonmal sehr!

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Stella*
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Re: Frage zu Rendite-Immobilien

Beitrag von Stella* »

@Kayla
Die Einnahmen der NK müssen auch versteuert werden. Allerdings können die effektiven Ausgaben wieder abgezogen werden. Ist eben gerade bei NK-Pauschalen ohne Schlussabrechnung nicht immer ein Nullsummenspiel. :wink:

Meitlimami84
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Re: Frage zu Rendite-Immobilien

Beitrag von Meitlimami84 »

Bei NK-Pauschalen ist einfach zu berücksichtigen, wie lange der Miethorizont ist. Ich weiss von einem Fall mit Pauschalen, wo die Mieter 40 Jahre blieben. Da reichte die Pauschale am Schluss nirgends mehr hin...

MissDiamond
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Re: Frage zu Rendite-Immobilien

Beitrag von MissDiamond »

Ihr lieben, danke für euere Antworten.

Ich hätte nochmals ein paar Fragen dazu.
Nach ewigen Hin und Her kam das genannte Ehepaar zum Schluss, die Wohnung doch verkaufen zu wollen. Obwohl es finanziell machbar gewesen wäre, wollen sie damit abschliessen und möchten den Verkaufserlös lieber in auf dem Bankkonto als investiert wissen. Gerade im Alter ein nachvollziehbarer Gedanke. (kommende mögliche Pflegekosten etc.)

Nun kam die Idee auf, die Immobilie an mich und meine Schwester zu verkaufen.
Da weder meine Schwester noch ich genügend Eigenkapital aufweisen, um die Immobilie als Renditeliegenschaft übernehmen zu können (der Wille wäre da), haben wir kreativ gebrain-stormt, wie wir das lösen könnten.

Angenommen, wir würden eine Immobilien-Gesellschaft (GmbH) gründen, wäre dann die Finazierbarkeit via Bank einfacher?

Oder ganz generell gefragt: Was für Möglichkeiten gäbe es, mit nicht genügend Eigenkapital zu zweit eine Renditenliegenschaft zu erwerben? Die Tragbarkeit wäre bei uns beiden langfristig gesichert.

Ich bin absolut nicht vom Fach, deswegen entschuldigt die "dummen" Fragen.

MissDiamond

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Stella*
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Re: Frage zu Rendite-Immobilien

Beitrag von Stella* »

An eurer Stelle würde ich mich an eure Hausbank wenden und dort beraten lassen. Im besten Fall habt ihr beide eine andere Bank und könnt 2 Meinungen einholen. :wink:

Meitlimami84
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Re: Frage zu Rendite-Immobilien

Beitrag von Meitlimami84 »

Sind Erbvorbezüge möglich?

Besteht die Aussicht, dass das notwendige Eigenkapital in absehbarer Zeit vorhanden ist? Ev. könnte man zunächst nur einen Miteigentumsanteil abkaufen und den anderen später? Das müsste aber genau angeschaut werden.

Ich würde auch mit der Bank schauen und insbesondere abklären, ob private Darlehen unter Umständen als Eigenmittel zählen können.

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