Hauskauf inkl. Renovation: wie viel Eigenkapital?

[maila]

Hoi zämä

Ich kann gerade nicht schlafen, weil mir viele Fragen im Kopf herumschwirren. Vielleicht kann mir jemand auf die Sprünge helfen...?

zu unserer Situation:
In näherer Zukunft werden wir das Elternhaus meines GG kaufen können. Es ist geplant, die kleine Einlegerwohnung und auch unsere Wohnung umzubauen, was sich laut grober Schätzung auf Kosten von etwa 400'000 Fr. beläuft.
Inkl. Umbau werden wir für das Haus einen Preis von 1 - 1.1 Millionen bezahlen.
Der Immobilienwert dieses Hauses (mit grossem Umschwung etc.) liegt nach dem Umbau bei etwa 1.6 Millionen.

Unser Bekannter, welcher für uns die Pläne bearbeitet und die Kosten zusammenstellt, hat uns diese Zahlen so angegeben.

Nun möchten wir uns bel der Bank informieren.

Wie rechnet die Bank? Geht sie von den 1.1 Millionen aus oder vom Immobilienwert von etwa 1.6 Millionen?
Wie läuft das dann mit dem Eigenkapital von mind. 20%?
Ich kann mit gerade nicht vorstellen, was die Bank mit der Differenz der beiden Beträge macht. Zählt das auch schon zum EK?
Es ist für uns klar, dass wir EK geben. Aber ich weiss nicht, von welchem EK ich nun ausgehen muss...?

Da wir nicht in Zeitnot sind, haben wir sowieso noch einige Monate zum Sparen zur Verfügung.

Danke für euer Bemühen,
maila

[Ups...]

Naja, es gibt da verschiedene Möglichkeiten.
Vorausgesetzt dei Werte stimmen auch für die Bank.
Macht ihr etwas in Eigenleistung oder wird die Renovation von euch gemacht?

Wenn nichts von euch gemacht wird heisst es ja, dass ihr 1.5 Mio braucht. Dann müsst ihr im Endeffekt 150'000 in echtem Bargeld haben und 10% weiteres Bargeld (z.b. BVG verpfänden).

Wenn ihr selber renoviert, dann kann ein Teil davon als EK angerechnet werden. Aber, Geld für Waren müsst ihr ja trotzdem haben.

Nicht vergessen dass noch Handänderungssteur dazu kommt. Bei einem so teuren Haus gut noch 10'000 und das die Bank auch Kosten verursacht.

[Moreen]

Nur schnell was zum Immobilienwert: auch wenn der Umbau CHF 400'000.00 kostet, so steigt der Wert der Immobilie nicht automatisch um diese Summe. Um den Wert zu bestimmen, müsstet ihr das Haus nach dem Umbau nochmals schätzen lassen... Das ist vergleichbar wie wenn du z.B. bei einem Auto eine teurere Lackierung machen lässt: der Wert des Auto ist danach nicht um den Betrag grösser, was die Lackierung gekostet hat.

Ich habe bei meinem Haus neulich das EG umbauen lassen und musste das Haus danach neu schätzen lassen (Erbgeschichte). Fazit: der Wert der Immobilie ist nach dem Umbau nur minim höher als davor; für die effektive Bewertung werden weitere Kriterien hinzugezogen (Lage, Grösse Grundstück, Bodenpreis, Substanz des Hauses etc...)

[conny85]

Der Schätzwert ist für die Hypothek nicht massgebend. Wenn ihr 1.1 mio braucht dann wird das EK von dem berechnet. 20% muss man mind. haben, besser 30%.

[Ups...]

Wie rechnet die Bank? Geht sie von den 1.1 Millionen aus oder vom Immobilienwert von etwa 1.6 Millionen?

Die sehen nicht Verkaufspreise oder Preise für Umbauten - die haben andere Kriterien (nur weil etwas 1.1 Mio kostet ist es nicht unbedingt 1.1 Mio Wert).

Z.B. weiss ich gerade, dass unsere Bank eine Garage mit max. 30'000 bewertet - auch wenn Land und Bau der Garage viel mehr kostet - mehr als 30'000 Wert sehen die nicht in einer Garage!

[conny85]

Stimmt Ups... wenn die Bank den Wert tiefer setzt dann gibt sie auch nur bis zu diesem Wert eine Hypothek

[jp3077]

Der Schätzwert ist für die Hypothek nicht massgebend. Wenn ihr 1.1 mio braucht dann wird das EK von dem berechnet. 20% muss man mind. haben, besser 30%.

Ich würde hier genau das Gegenteil behaupten, wenn die Bank zum Schluss kommt das das Haus nach Umbau 1,6 Millionen wert ist, dann habt ihr Chancen auch ohne Eigenkapital 1,1 Millionen zu bekommen. Es gibt für die Bank noch weitere Kriterien wie Einkommen etc.
Sprecht mit den Banken über euer Projekt..

[Stern2016]

Und auch wenn du das eigenkapital bringen kannst . Muss aber auch der veedienst im Monat stimmen. Sonst kann man eh gerade vergessen! Das spielt leider auch eine grosse rolle.

[sonrie]

wir haben usn mal ein EFH aus den 60er jahren angeschaut, welches uns gefallen hätte - der verkaufspreis war mit 800 000 CHF angegeben (sehr gute Lage), die Umbaukosten (grob überschlagen) wären nochmal 400 000 CHF gewesen. Obwohl wir von unserer bank vorab bereits das OK erhalten haben, dass 1.2 Mio für ein EFH in unserem Budget liegen würden, waren sie dann nicht bereit, diese summe für DIESES projekt auszugeben, schlichtweg weil das Haus diese Summe nicht wert gewesen wäre. Die Bausubstanz ist und bleibt alt, die Dinge die nicht renoviert werden bleiben alt und das haus entspricht nie und nimmer den heutigen Standards (kleinere fenster, kleinere Räume, raumaufteilung etc.)

Was ich damit sagen will:geht mit den Plänen und den berechnungen eures architekten zur bank und lasst euch das durchrechnen. zudem würde ich eine gute summe an Polster einberechnen, gerade bei renovationen ist es sehr oft so, dass eines zum anderen führt und man schlussendlich mehr Budget braucht als geplant.

[Fiona1980]

Ich würde gleiches behaupten wie jp3077. Wir können den Wert als Eigenkapital angeben. Bei uns ist es so, dass das Land (das uns gehört), rund 600'000 Franken wert ist, das Bauvolumen für das Haus kommt auf knapp eine Million. Wir brauchen also eine Hypothek im Wert von einer Million und müssen kein Eigenkapital bezahlen, weil die Bank den Wert des Landes anrechnet...

[Ups...]

eben, je nach dem wie die Bank die Werte setzt.

[Fiona1980]

Also bei uns haben alle Banken gleich gerechnet. Und wir haben bei einigen nachgefragt...

[Ups...]

Also bei uns haben alle Banken gleich gerechnet. Und wir haben bei einigen nachgefragt...

ja, damit meinte ich auch, woher der Wert von 1.6 Mio nach Umbau kommt.
Wert und Preis ist nicht dasselbe...

[straucri]

Ich würde direkt mit die Bank Kontakt aufnehmen und dort fragen

[maila]

wow vielen Dank für all eure Anregungen !

@straucri / sonrie
ja, wir werden als nächstes mit den Plänen und unserem Vorhaben auf die Bank gehen und dann wissen wir sicher mehr. Ich möchte meinen Gwunder einfach vorher schon ein bisschen stillen und dachte, dass ihr mir hier von euren Erfahrungen berichten könnt.

@ Fiona1980 / ups / conny85
Unser Bauplaner hat in unserer und anderen Gemeinden schon sehr viele Häuser gebaut / umgebaut / verkauft etc. und ist aufgrund seiner Erfahrung auf in etwa diese Summe gekommen. Er hat bei den Plänen darauf geachtet, dass die Wohnungen "zeitgemäss" eingeteilt und ausgestattet sind, danit man es mit dem heutigen Standard vergleichen kann.

@sonrie
danke für deine erfahrung mit dem 40jährigen Haus und deinen Tipp mit dem "Reserve-Polster" für Unvorhergesehenes

@stern2016
ja, das mit dem Einkommen ist mir bewusst. All dies müssen wir dann, wenn wir die definitiven Zahlen und erste Gespräche mit der Bank haben, gut durchrechnen. Ich arbeite zurzeit recht viel - aber es wird sich dann zeigen, was die Bank für Vorstellungen hat.

@jp3077
so habe ich es eben von unserem ersten und unverbindlichen Gespräch vom letzten Jahr auch im Kopf.

@ups
Wir werden viel in Eigenleistung machen.

Wegen dem Wert des Hauses - ich werde es wissen, wenn wir das erste Gespräch mit der Bank haben. Dann weiss ich auch, wie die dort ticken

Plan B wäre eben, das Haus zu kaufen, die Einlegerwohnung nur wenig und unsere Wohnung im "normalen" Rahmen zu renovieren. Dies würde dann unser Budget wesentlich entlasten.
Da es aber mit den Schwiegereltern zusammenhängt, wollten wir die andere Variante auch rechnen lassen...

maila

[Papah]

Wie hier andere bereits geschrieben haben wird die Bank das Objekt bewerten. Wichtigste Argumente sind die Lage, die Lage und die Lage. Denn sie hat Referenzobjekte, deren Wert sie beiziehen kann und weiss dann ziemlich genau was der effektive Wert für sie ist. Daneben interessiert das Alter, der Zustand.

Die 400'000, welche Ihr zusätzlich investiert werden nicht automatisch zu einem Mehrwert der Immobilie führen. Ich kenne krasse Beispiele von jemandem, der seinen Eingangsbereich für über 100'000 CHF mit edlem Marmor verziert hat. Solche Sachen interessieren die Bank überhaupt nicht. Mehrwert sind zum Beispiel ein Wintergarten, energetische Optimierungen, Dachsanierungen etc. Aber die Sauna etc. interessiert die Bank nicht.

[whatelse32]

Achtung: auch wenn ihr viel Eigenleistung machen werdet, die Banken rechnen nur einen gewissen Prozentsatz (ich glaube zu meinen 15%, bin mir aber nicht sicher) vom Kaufwert des Hauses an. Kommt hinzu, dass wenn ihr Eigenleistungen macht, müsst ihr das Material ja auch bezahlen...